“三价合一”究竟对房地产市场有什么影响？

“三价合一”是*近房产圈出现*多的词汇了。

何为“三价合一”？大家可以了解一下。

“三价合一”针对于二手房交易，二手房交易一般会有四个价格：

◆实际成交价

◆银行评估价

◆网签备案价

◆房管局计税评估价

因为房屋成交价是由买卖双方协商敲定的，不在“三价”之中。因此，“三价”指的是：

◆银行房屋贷款评估价

◆网签备案合同价

◆房管局计税评估价

二手房在买卖中，买卖双方*终的价格是自己定的，在办理过户的时候，房管局计税评估价直接判定税费的缴纳多少，而银行评估价就决定了你的房贷额度。四个价的不同，直接影响着国家的税收和个人购房成本。也就是说，不管是卖房者还是买房者都可以同过其中任何一个渠道来降低自己的购房成本。

三价合一则是把备案价、房管局评估价、银行评估价合二为一，三个价格作为统一的基数。其实可以说，三价合一就是让购买二手房的门槛和成本太高了

李先生想在中山城区买一套总价200万的二手房，首付3成，为60万，需要向银行贷款140万。

◆在“三价合一”之前：李先生与卖方达成一致，网签备案价写为170万，政府的评估价会一般会低于实际成交价，也是170万。李先生来到银行贷些款，银行有自己的评估系统，银行*终的评估价是240万，以这个价格银行贷款70%给李先生，也即168万。李先生既然得到了银行的168万贷款，自己只需掏32万，相比于原来60万的成本，少了28万。

◆在 “三价合一”之后：银行以网签和房管局计税评估价的*低值，也即170万，作为银行评估价，以这个价格的70%银行给你贷款，也即119万。李先生只能拿到银行119万的贷款，买下这套200万的二手房需要自己掏81万，比本来的60万多出了21万。

一句话概括：购房二手房的门槛和成本抬高了，你能向银行贷到的钱少了，你自己需要掏更多的首付钱。

三价合一之后，我们买房会发生什么变化呢？

一、税费增加

前期的二手房税费计算基准，一般是参考房管局计税评估价而定。房管局评估价，多为房屋实际成交价的7成左右，因此，缴纳的税费也是相对较低。但三价合一之后，若购房者想提高贷款评估价，势必要提高网签备案合同价，也就意味着税费的提高。这对于楼龄较早的房源、非普通住宅影响较多一些。

二、首付增加

三价合一前，部分首付不充足的客户，会通过提高银行贷款额度，从而降低实际首付的金额，三价合一后，这种做法将得到有效的遏制。

可以说，“三价合一”是一杆很均衡的“天平”，首付在左边，税费在右边，你想要少付首付，那么首付这边变轻，则右边税费就更重；若想要少交税费，则首付这边就更重。

因此，三价合一后，部分购房者将面临两种选择：

1、为了维持首付及贷款评估价不变，选择付出更高的税费；

2、税费不变，但贷款评估价降低，实际首付增加。

这杆“天平”不仅仅平衡交易价格，对于房地产市场也是一个很好的平衡。

◆炒房者：三价合一的实施，对明确价格指标，增强信息披露，优化交易制度起到了积极作用，首付一增加，入市门槛就高了。对于炒房客来说无疑是受到了打击，首付的增加对于炒房客来说禁锢了流动资金的流通性，一旦将更多的成本投入到房子上，其他方面的投资就会减弱。可见“三价合一”政策对于炒房客来说杀伤力极强。

◆刚需者：二手房首付成本增加了，刚需者可以去选择购买新房。相对“三价合一”下的二手房，新房的首付还没有增加。在多种利益权衡下，我们能够预见城市未来新房市场将比二手房更加火热，而购买新房的大多还是刚需者。

从各方面来看，三价合一”政策出发点还是为了保障刚需有房可住，本质是引导购房群体后买新房，也有起到去库存的效果。因此，总的来说，就此次商业银行贷款执行“三价合一”本身而言，就是为了规范整个二手房交易市场秩序，引导二手房交易走向健康发展的利好政策。另一方面也说明了所有涉及房地产事情都是围绕“房子是拿来住”的方向努力。

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