湾区规划都涉及了哪些房地产的内容？丨中山购房

住宅：承接产业转移城市需求提升

从土地成交情况来看，粤九城2018年整体土地成交1.51亿平米，同比下降7%;其中商业及住宅类占比55.4%，工业用地占比达37.3%。

从结构来看，广州、佛山成交面积居于前列，占2018年土地成交的50%。

以深圳为基准，东莞、佛山、惠州、江门人均GDP 分别为深圳的51%、67%、44%和33%，房价为深圳的29%、24%、19%和14%。东莞、惠州、中山除承接核心城市外溢需求外，随着区域经济及产业协同发展，购买力有望提升。

城市更新：核心城市存量供地占比提升

由于持续开发建设，加上核心珠三角早期粗放式开发，目前除面积较大的江门、肇庆和惠州外，其它城市土地开发强度均超过国际30%警戒线。从居住用地占建设用地比重来看，人口密度较大的深圳、珠海，其居住建设用地占比均仅22%左右，远低于全国31%水平。

核心城市土地开发强度大，产业人口与建设用地指标不匹配突出，未来随着区域一体化的系统发展，一方面产业结构升级带来土地资源更加集约型利用及开发，同时部分产业将逐步向行政面积大、土地开发强度低的江门、肇庆、惠州转移;另一方面轨道交通、城市圈发展,有望打破物理意义上的行政边际，实现湾区的资源、人口的合理流动和高效配置。

在推进城市更新，改造城中村、合并小型村，加强配套设施建设，改善人居环境之下，深圳、广州、佛山城市更新将成为重要土地供应来源。

产业地产与物流地产的升级与转型

物流地产：高标准仓需求增强

根据规划，未来将进一步提升珠三角港口群国际竞争力，提升港口、航道等基础设施服务能力，与香港形成优势互补、互惠共赢的港口、航运、物流和配套服务体系，增强港口群整体国际竞争力。同时加快构建现代货运物流体系，加快发展铁水、公铁、空铁、江河海联运和“一单制”联运服务。

目前粤九城除佛山外，配套的物流仓储用地占比均不到3%，低于全国3.1%的水平。其中广州、深圳等港口城市占比亦仅3%和2.2%。预计未来物流地产尤其是高标准仓库建设将迎来快速发展。

产业地产升级与转型

根据规划，将推进国家自主创新示范区建设，有序开展国家高新区扩容，将高新区建设成为区域创新的重要节点和产业高端化发展的重要基地。支持港深创新及科技园、中新广州知识城、南沙庆盛科技创新产业基地、横琴粤澳合作中医药科技产业园等重大创新载体建设。推动珠三角九市军民融合创新发展，支持创建军民融合创新示范区。

随着区域战略提升及高新园区扩容，传统园区运营商需改变纯粹承租模式，逐步以园区为载体打造产业链条，构建资源平台，通过转型“科技投行”，参与孵化、培育甚至入股园区有潜力的科创企业。

旅游地产：基建促进“一程多站”旅游市场发展

大湾区旅游行业发达，旅游收入占全国比例达21%，其中广州、香港、深圳三座城市旅游收入占大湾区旅游收入比例达67%。

湾区规划对旅游行业的影响：1)大湾区五大战略定位之一为“宜居宜业宜游的优质生活圈”，湾区旅游行业总体发展目标是构建文化历史、休闲度假、养生保健、邮轮游艇等多元旅游产品体系。2)大湾区交通互联互通，将实现“一程多站”旅游产品创新，低线城市旅游发展潜力增强;3)加快“海洋-海岛-海岸”旅游立体开发，建设一批滨海特色风情小镇。

*地产：深化港澳居民在广东*服务合作

2017年香港地区740万左右的人口中，65岁及以上老龄人口数量占比已经达到16.3%，且人口老龄化趋势呈加速态势，预计到2046年老龄人口占比将上升至34%，且香港地区人预期寿命也是全球*长的，届时其*压力将大幅增加。

目前，香港政府致力实行“居家安老为本，院社照顾为后援”的方针政策。粤港澳大湾区规划纲要中明确提及了深化*服务合作，为港澳居民在广东*创造便利条件。

粤港澳大湾区对*产业具备较大的市场需求：大湾区一方面将有望承接部分港澳地区的*需求，另一方面内地当前*需求同样并未得到满足，目前大陆的*市场面临基础设施建设不足、床位数量明显偏低不能满足需求、*标准整体也达不到既定水平等问题。

目前内地在*产业领域并无规模较大的专业*公司，大多是险企、地产公司或者医药类企业进行的布局。*产业符合险资的投资原则：险资投资*产业符合长期持有、与主业关联、收益均衡稳定的原则，为房企与险资合作提供了基础。