城市更新对现代城市发展有哪些意义？丨中山房产

所谓城市更新，狭义上可理解为旧改。但就广义而言，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，是在综合考虑经济、社会、环境等多重发展目标后，对城市的某些不符合现代发展需求的老旧城区作出的改善和提高。其内涵已扩展到城市结构及功能体系更新、产业结构升级等多方面的内容。实质是对城市空间结构的重新布局、土地资源的重新开发、经济利益的重新分配和区域功能的重新塑造。

一、通过提高土地利用效率，增加土地供给

由于老城区通常属于城市中先行发展的区域，地理面积和对外扩张的余地有限，因此城市更新的重点主要在于提高土地单位面积的承载力和土地立体空间的开发。通过对城区内工业用地的置换或变性，提高居住用地的容积率等手段，增加城区内的土地供给，缓解土地供求的矛盾。

二、可带来土地的显著

城市土地的价值主要由以下主要因素决定：与商业中心的距离、通勤费用、配套设施、公共服务的供给量，竞争性土地的供给数量、人口等。老城区的土地价值存在一个初始值 P 0 ，随着时间的增长，以及投入的增加，P 0 越大，能形成竞争的土地供给量越小，土地的经济承载量、物质承载量和人口承载量越大。

城市更新通过将土地的承载量调整到一个更为合理的适度范围内，优化城区环境，将土地稀缺由简单的供给稀缺性转变为投资性和功能性的稀缺，因此城市更新后，土地的价值也将实现投资性和功能性的增值。

三、可发挥城市聚焦经济效益

城市经济的本质特征就在于其空间性和聚焦性，这一本质属性决定了“聚焦经济”对于城市具有特别重要的意义。通常一个城市的老城区或者是旧城区内各种公共设施基础是比较完备的，一直是社会服务的中心，在产生聚焦经济方面有区位比较优势。对旧城区的城市更新就是建立在发挥旧城聚焦功能这一比较优势的基础上，通过对环境、交通、住房、社区衰败等问题的治理，在提高生产力水平的前提下增加附加收益。旧城区的城市更新除了可以给地方政府带来土地出售的收入外，还可以为地方政府培育新的税源以及带来相应公共事业的收费，充分发挥旧城区的聚焦经济效益。