刚需下半年如何跑赢楼市？先来看懂这六个现象

2019年楼市已经过半，依照惯例，是时候对上半年的情况做盘点，并说说下半年的市场该怎么走。

都知道，房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。

其实，任何政策层面的风吹草动都会影响房价的变化。形势可以预判，房价不可预估，我们想要读懂下半年楼市的走势，就要从上半年这楼市六大现象入手。

昙花一现的楼市小阳春

回顾上半年楼市成交，不得不提出现在3、4月的这一轮楼市小阳春。从国家统计局4月16日发布的70个大中城市房价数据来看，今年一季度全国销售额同比增长5.6%，增速提高2.8个百分点，而全国房地产开发投资额同比增长和增速均创下近一年新高。

在价格方面，环比上涨城市数量达到65个，总数已接近2017年市场热度*高时的数值。同比来看，70成全线上涨，无一下跌，楼市小阳春再现。

出现此现象的原因是多方面的。自2017年全国*严调控以来，市场成交量大幅下降，经过两年时间，楼市积压的刚需需求得以释放。按照一般规律，年后都是市场集中放量的时段。年初，大家对今年楼市形势的预期比较乐观，银行信贷也较为充足，这才导致各地成交集中爆发

但是，这波反弹很快就被摁住。4月，中央再提“房住不炒”，并确立了“因城施策”的方针，进入5月以来，各地针对房地产进行了40多次调控，比如苏州，佛山以及大连等，密集精准的调控动作使得各地楼市降温明显。

那么，下半年楼市会再现“金九银十”么？从目前来看，这种概率基本很渺茫。

密集出台的调控政策

如果说我国楼市是政策市，这并不为过。数据统计，自4月份大会以来，各地出现的房地产调控政策，4月份近60次，5月份有40多次，6月份仍有40多次，这在2018年创纪录的438次后，单月还能达到这个量级，就足以说明中央对稳定房地产市场的决心之坚定。

2018年11月以来，部分地区楼市政策相对较为宽松。特别是去年12月，菏泽取消限售的消息一出，引发极大关注，甚至被过度解读为楼市调控放松“第一枪”。其实这只是“一城一策”、“因城施策”政策的体现。

在“房住不炒”的大前提下，“因城施策”不仅要对楼市过热城市进行调控，对于库存压力较大的地区也要进行调控，理解了这一点，才能更好的把握当下楼市的走向。

疯狂的开发商拿地潮

如果说上半年楼市*为疯狂的是什么，毫无疑问，是土拍！

6月24日，深圳一次性拿出5宗宅地进行出让，*终均*高限价出让，总价224亿元。当天现场超30家房企、近400多位房地产从业人员贡献了一场堪称“史诗级”的土拍盛宴。

除了深圳外，南京上半年共出让39幅地块，累计498.34亿元，成都共计出让82宗土地，成交面积达7222.4亩，宁波供成交84宗住宅用地，其中市六区就有36宗，而杭州、苏州、武汉、合肥等城市，在3、4月间都乍现单日土地成交金额超过100亿元“盛景”。

出现土拍热潮的城市，多数是经济增长较快的一线或新一线城市。这些城市本身土地供应较为紧缺，土地出让也是对各地政府的财政支出的重大补充。另外，也和各地人才住房认为有关。

使出浑身解数的抢人大战

盘点上半年的热词，各地的为了吸引人才落户引发的“抢人大战”不得不提。

比如杭州和天津，在原有基础上进一步放宽落户条件；深圳和重庆直接给出力度不小的激励措施；而石家庄更是给出“零门槛”的落户政策来招揽人才。

抢人大战的背后，其实是在抢人口。比如此轮人才引进较为成功的西安，在2011年到2015年这5年间，人口增长不到20万人，平均每年不足4万人，由于人口老龄化和生育率下降等问题，一个城市如果想长期发展，这样的增长速度肯定是不行的。而西安加入抢人大战后，今年前3个月就有23万人落户西安。

有人才有人口红利，楼市也一样。

在此轮城市间的“人口攻坚战”中，也许新一线和二线城市还能笑到*后，但是，四、五线城市今后可能不得不面对城市收缩的现实了。

首套房贷利率降至18年来*低

在连降半年之后，数据显示，2019年5月，全国首套房贷款平均利率为5.42%，较4月环比下降6BP；二套房贷款平均利率为5.74%，环比下降8BP，目前均为2018年以来*低水平。

目前从整体看，这轮房贷下调大潮已接近尾声，不同城市贷款利率也有差异。比如，厦门、上海和天津为全国*低前三，平均房贷利率分别为4.90%、4.92%和4.93%，其他7个低城市的水平也在5.30%以下。一线城市中广州和北京、二线城市海口都被挤出全国十低。

近期多地银行已经开始上调首套房贷利率，收紧房贷额度。下半年来看，前期房贷利率下跌较大的城市目前趋于平稳；前期涨幅过大的，且在2019年以来相对坚挺的依然有下跌空间。

棚改之后的三四线楼市

前段时间，各地棚改开工数据出炉，2019年全国棚改开工计划目标约285万套，远低于此前450万套的预期，而与2018年的626万套相比，减少了341万套，腰斩过半。

毫无疑问，受棚改政策影响*直接的便是三四线楼市，在过去两年，棚改货币化也成为助推三四线楼市上涨的主要动力，而随着棚改大潮的褪去，三四线楼市是否会缩水，答案也是肯定的。

通过棚改，很多小镇青年得以到三四线城市去买房置业，也在一定时期对三四线楼市去库存起到了一定作用，也带动了部分三四线城市楼市的繁荣。但是，随着未来棚改数量的减少，以及棚改一些结构性的变化，比如将货币化安置比例降低，改为以实物安置为主，这都会导致购买力下降，也在一定层面上降低了对三四线楼市的驱动。

未来一段时间，三四楼市因为后续需求不足，此前涨上去的房价将难以为继，但是也不会出现普遍大降的情况。那么三四城市房子还能不能买呢？

随着其房价逐渐回归理性，如果是居住需求的话，淘到性价比高的房子还是可入手的，总之，还是要看准时机再下手。