买房返月供，20年之后房子就白送，是馅饼还是陷阱？

商品房售后包租是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。

售后包租是房地产开发经营企业为了促进销售，在建造的外销商品房出售时与买受人约定，在出售后的一定期限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，以包租期间的租金冲抵部分销售价款或偿付一定租金*的行为.

但是售后包租真的就安全吗?下面举个列子

陈生正住在二线城市，他要买房，听了一个开发商说“售后包租”的超级返利计划。房子单价1.7万每平米，总价170万，会以托管出租的方式卖给她。但是，需要付全款。

未来20年，每月都有保底7000的租金，每年房租还有3%的递增，基本上20年房租就能把房子赚回来。之后不管是出租、自住、转手都行，王钢蛋不就是白赚一套房子!

听着像不像天上掉馅饼?是不是很动心?其实如果真的能按照合约来，确实是白赚了一套房。

但售后包租这几句话里，就有4个隐藏风险。一定要注意

第一：问题是包租方，和卖房子的开发商不是同一个。

第二：需要全额付款

一、开发商：与包租合同无关

因为法律命令禁止开发商售后包租，如果做了，属于非法集资，*高可以判处10年的有期徒刑，所以开发商不会与你签订包租协议。

开发商会让它的关联公司，或者新注册一个公司，与你签包租合同。这里就出现问题，就是开发商在租房上没有任何义务。

因为你是跟别人签订的租房协议，你跟开发商唯一的关系就是买卖关系，你已经付了全款，等开发商付完房，你们关系就结束了。即使以后包租方违约，跟开发商也没关系。

这就导致开发商宣传的任何承诺，“20年租房，每年收益10%”，“10年赚一个房子”这些宣传都只是广告，没有写在合同上的承诺，就是零。

二、包租方：公司倒闭风险

包租方，几乎都是开发商的关联公司，要么是无资产的皮包公司，要么就是开发商的子公司，这些公司几乎都没什么资产。即使欠债，都没啥抵债的资产。

即使包租公司跟你签订了租房合同，说每月都付7000块钱的房租，连着租房20年，但是等到第5年的时候，它说没钱了，要求减租，或者是说不再租你的房子了。

你告包租公司违约，法庭也判处它继续付款。但是它资不抵债，没钱给你，你一点办法也没有。即使你有理，你也得不到钱。

开发商之前许诺的剩余15年租金，15年×7000元×12月=1,260,000元，126万元就都打水漂了。买房170万的目的就是赚租金，但126万得不到，买房的目的就泡汤了。

三、房价贵：提价后再打折

俗话说，买的没有卖的精。开发商能跟你签这个掉馅儿饼的合同，肯定不会让你便宜的。

陈先生买的房子单价是1.7万元/平米，周边房子的价格是1.5万元/平米，等于他买贵了13%。花大价钱，买了个破破烂烂的破房子。

相当于花奥迪的钱，买了个奥拓。

四、全款买房：等于让开发商帮你理财

房子价值170万，如果付35%首付，他只要是一次性拿出60万块钱就行了。剩下的110万可以做25年按揭贷款，以后每个月还一点。

但是现在全款买房，需要拿出是首付60万，再加上未来25年的钱(现值是110万)，一次性的给开发商。然后，开发商再每个月再返回一部分，以租金的形式。

这什么意思呢?等于是付了首付后，剩下的110万就给开发商，让它帮你理财，它每个月返还你一点。

但是请别人理财，这就是另一回事儿了，这个人理财的能力怎么样，抗风险能力怎么样?这个开发商到底有没有能力理好这个财，这才是问题。

通过以上的4点风险，就知道售后包租风险很大，不建议购买。

即购买，也要注意下一点。

五、售后包租：要弄清楚房子基本信息

因为买的几乎都是期房，你看不到房子、商铺的样子，等交房了，房主不拿钥匙，钥匙直接交给包租公司。

所以，一定要弄清楚自己购买房屋的基本信息，如果是商铺等非居住性房屋，一定要现场查看，确认所购房屋是独立的建筑单元。

曾经有一起案件，张先生在商场内买了一间商铺，并将其返租给该开发商，自己获取租金收益。事后由于商场经营不善，付不起租金了，张先生便想解除租赁合同。

然而当他到现场时发现，所有商铺的墙壁都已经拆除，只剩一个大厅。她和其他小业主，都分辨不出自己买的商铺的具体位置，导致维权困难。

总结

售后包租存在的风险是：

开发商不负有包租义务;包租方没资产，即使违约了也没钱赔偿;你买的房子价格高于周围的房价;全款买房，比首付多拿一大笔钱，等于让开发商帮你理财。而开发商有没有理财能力，开发商的道德风险都是问题。