10500元/平起，房价≈地价！中山城区的机会，还有多少？

土拍大戏，上半场落幕，开始转入下半场。

据统计，2019年1-6月，粤港澳大湾区9个内地城市居住用地（含纯宅地、商住地、综合用地）共成交160宗，成交总价1592亿元！成交面积超2110万平方米。

中山以0宗地块的成绩，告别上半年土地市场。

转入7月，中山迎来本年度第一场土拍。

位于中山西区彩虹片区一宗宅地，将竞价出让，起拍楼面价达10500元/平，封顶价15000元/平，要知道，这是非同一般的数字。

 一方面，其在2018年10月首次挂出，当时起拍楼面价5400元/平，对比此次，涨幅高达94%，起拍总价上涨超9亿。 

另一方面，其是中山截止目前，交易门槛*高的居住用地，为首个要求出让后实行“成品住宅标准”销售地块。 

▲西区89亩地块

不少人心存疑问，为何地块起拍价和要求这么高？

房叔梳理了地块背后信息，或许可以从这里窥探一二。 

过去半年，大湾区的互联互通正在快速形成闭环，深中通道正加紧拉近中山与深圳的距离。

桥梁工程方面，中山大桥正在进行承台施工；岛隧工程方面，沉管隧道首个管节钢壳已顺利出运至珠海牛头岛沉管预制智慧工厂。

▲深中通道伶仃洋大桥 图源：中国水运报

海上巨龙正在成形，深中通道对岸的深圳，更是出现了史诗级土拍：全场80组房企争夺、举牌343次、成交总价高达224亿……

然而，深中通道这头的中山，过去半年成交宗数为0，*近的一次土拍是2018年11月15日。

至今，中山土地市场已经饥渴了大半年之久。

再看本次挂拍地块，所在的西区。

房价方面，根据房天下数据，目前西区在售一手房价稳定在1.2-2万/平的区间。

片区房价“稳”、“硬”，并且，这大概率会是下一个房价冲破2万/平的片区。

这不仅是因为西区的置业需求稳定，更是源于西区*、医疗、商业资源上的密度。

*配套上，随着中山一中*集团与落地西区，片区的*提升有了新的方向。

除此以外，片区即将兑现一所24班规模公立小学，西区中泰上境小学。还规划新增一所公立高中，年底马上动工兑现。

▲西区中小学分布示意图

医疗配套上，西区有中山*新的三甲医院，中山市中医院。其提供的医疗支持，覆盖了西部城区，辐射半个中山。

▲医疗资源分布图

西区商业底蕴深厚，在上世纪80年代，曾有中山“尖沙咀”的美称。

整体占地面积上，板块呈南北长条型，商业也呈南北分布。

▲商业分布图

如此高浓度的配套资源，催生了更多可能性。

2018年西区完成地区生产总值144.1亿元，增长3.5%；进出口总值55亿元，增长22%，增速排全市第一。

单在2018年一年里，西区新增规上企业8家、亿元企业2家、限上企业30家。

以西区彩虹北的沙朗为例，该片区拥有全市*大汽车街，以及世宇游戏、大洋电机、铨欣智能等大批明星企业。

▲中联创沙朗汽配园效果图

西区2019年计划，在产业上的笔墨毫不吝啬。

其中提到，将推动企业技术改造提升，建设科技孵化平台，引导智能化改造，并扶持部分企业建立“总部型企业”；

同时重点将金昌工业区打造成中联创智能制造产业园；在彩虹北的沙朗片建设特色商业街区。

城市轨道2号线，规划横穿西区。其大致总线路为：小榄-东升-西区-石岐-东区-中山站-火炬区-马鞍岛，线路长54.6公里。

其一期工程，起自小榄镇民安路和环镇北路路口，自西向东布设，是连接中心城区与西北副中心的东西向快速客运走廊。

也就是说，2号线的走向，连通了翠亨新区和岐江新城两大产城高地，再通西北副中心，黄金走廊莫过于此。

▲轨道交通2号线走向示意图

值得一提的是，中山城市轨道2号线还谋划连接佛山地铁11号线，中山紧连佛山，将进一步跟上广佛发展节奏。

三旧改造、城市更新意味着什么？

广州越秀区的杨箕，“嫁个杨箕佬，生活乜野都变好”，这一句话足以说明一切。

其中，还诞生了片区*顶级的物业——富力东山新天地。

去年12月，项目网签一套住宅，价格为99405元/平。至于保利在琶洲的旧改项目，其录得*高价格，亦为67443元/平。

▲越秀杨箕村改造万人宴

而有旧改项目做标杆，周边物业的价值，也是快速攀升。

比如琶洲村附近的会展世界城，二手价达到6.1万/平，杨箕村周边的富力东堤湾和东山领汇，二手则分别是8.3万和9.2万/平。

这就是城市更新的魅力。

而中山，旧改进度*快的西区马山，已经进入*后搬迁阶段。未来华润+仁恒将至少投入100亿。

▲效果图

马山片区将建成以万象城为主题的都市综合体，包括万象城休闲商圈、马安城市公园等。

包括马山旧改在内，西区还有广丰、上闸、下闸、长洲旧改，共有五个板块正在推进，共计约265万平，分布在西区各处。

▲西区旧改分布图

腾笼换鸟，大城焕新，下一个十年，西区将迎来高光时刻。

如此黄金前景，自然令开发商、购房者时刻关注，每个人都期待西区这次土拍。

不过，也因为期待已久，地块一旦进入公开拍卖阶段，很可能直接到冲到*高限价，竞配建人才房将到*高面积。

不信？有例为证。2017年2月22日，同为主城区的东区，公开出让紫马岭地块，吸引了多家房企争夺，经过132轮竞价，*终以总价36772.95万元+23040平米人才房配建成交。

目前该项目尚未面世，周边房价已2.3万/平，将来售价不难想象。

那么西区呢？可想而知。

▲繁荣的西区

而当一个区域出现高价地时，会产生怎样的连锁反应，来看中山火炬华佗山土拍的经典例子。

2017年8月3日，火炬华佗山地块以总价17.21亿+131520平米人才房配建拍出，折合楼面价1.31万/平。如今该项目预计今年推出。

值得关注的是，地块出让后，周边项目迎来一轮爆发，以附近健康花城为例。

拍地时二手价位9615元/平，现在则是12951元/平，不到2年，升幅3336元/平，而*大涨幅则是出现在土拍时期。

所以，有新地块出让的西区，正处在一个价值爆发的前夜，考虑到其价值体系，出现新的2万+并非不可能。

因此，在西区爆发之前，抢得一套物业就是题中应有之义。

那么，在日渐高涨的西区房价之下，还有没有普通刚需，可以触摸的机会？

答案，必须有，西区彩虹北第一盘：时代美宸，距离西区竞拍地块直线距离2公里，是不可多得的黄金选择。

▲项目与地块距离

作为是时代地产在该片区“首期首发”作品，时代美宸的价值不止当下。

首先，“低开高走”的金科玉律，首期首发的产品，性价比往往*高。随着项目后期建设逐渐完善，房产的价值进一步攀升。

尤其是，时代在该板块一共布局200亩综合体，包括住宅、酒店、公寓等。片区内*大的社区配套，价值不难想象。

其次，项目临近2号线城市轨道（规划中）隆平路站，大约相距800米。

▲项目位置

可以说，项目位处于黄金交汇处，两大产城高地与邻城的交互。

再有，时代美宸带来片区*高装修标准，片区标杆当之无愧。

单单是厨房，就有西门子的炉具三件套、柯拉尼的洗碗盆及水龙头、大自然的橱柜、西蒙的开关面板每一个都是国际一线品牌。

▲装修细节示意图

工艺上， 采用拉片式铝膜，确保施工安装不会错位，渗透率可以减少95%以上；采用水电明装技术，便易检修……

值得一提的是，时代地产还将参与美化片区的建设，由内而外，拉高片区整体“颜值”。

▲装修细节示意图

房叔再分享几个小细节，项目园林是片区内少有的1000㎡亲子空间，地下车库双层设计、车位比1：1.03 、还有女性专用车位等，细节之处见用心。

看到这里，一定很关心价格对不对？准备好尖叫声吧。房叔获悉其首付只需要13万起，即可入手一套精装三房。

 其目前均价15000元/平，价格和西区即将竞拍的地块*高限价一致！房价≈地价，入手中山城区的机会，还有多少？

再看一张对比图，你更能明白它的不可思议，它的可贵。

▲西区及周边房价

也就是说，这种极为难得的上车主城区的机会，可遇不可求。

 对于美好的事物，不要等到失去，才追悔莫及，记好地址和电话，行动吧。