中山房产网：中山2019年上半年土地与新房市场分析总结丨中山房产

土地市场

土地市场/量价走势：

2019上半年土地政策优化升级，加强市级统筹管理，暂缓供地，商住商服用地市场遭遇“*冷夏天”，供需量创近10年新低。

供应大幅缩减：仅供应两宗商住商服用地，合计建面约19.9万㎡，环比下滑78%，同比下滑67%;

受供应减少影响，成交大跌：成交1宗商业用地，建面2.1万㎡，环比下滑97%，同比下滑97%;另一宗在6月28日公告挂牌的纯住宅用地将在7月31日截止挂牌；

可售楼面地价逐步回落，2019上半年地块底价成交：1月成交的1宗商业地块底价成交，据了解，正和房地产早在2014年已以拍卖形式购得该地块，由于转让手续有问题影响实际使用而重新公告挂牌出让重走流程；

受“现售”等严苛开发条件影响，底价出让、中止地块剧增;供地意愿降低；

土拍市场进入调整期。

土地市场/地块详情：

仅6月1宗西区彩虹规划区17.82万㎡住宅用地重新挂牌7月待拍，起拍价、*高限价均上调，“商品房现售、商住分离”改“成品住宅销售“，条件放宽但地价上调，下半年土地市场或将维稳。

《中山市商品住房全装修分级指南》——重点内容：

1、针对了商品住房全装修进行了定义

全装修商品住房，又称成品住宅，是指由房地产开发企业统一完成商品房建设、装修程序，商品房装修一次到位，在房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完毕，给水排水、燃气、通风、供电以及智能化等系统基本安装到位，厨房与卫生间的基本设备全部安装完成，达到基本使用标准的商品住房。

2、针对全装修进行A/B/C三个分级。

以建筑面积计算，C级全装修价格不应超过1500元/m² 、B级全装修价格区间为1500至2500元/m²、A级全装修价格为2500元/m²以上。

新房市场

新房市场/住宅市场走势：

市场预期下行推货意愿低，供应量历年同期*低，网签提速+利率下调+港澳购房放宽等促成交同比大涨67%

1、2019年上半年网签量月度走势平稳，网签逐步放松，基本保持月均网签4000套水平运行，成交套数，环比跌37%，同比大涨67%；

2、上半年供应21223套，环比下跌40%，同比下滑11%。虽然网签提速、房贷利率下调、公积金等环境利好，但是土地市场遇冷，春节后，屡次节点营销促销竞争愈趋激烈，效果分化明显，反响未达预期，难以提振开发商信心；

3、住宅均价波动小，上半年基本保持在1.45-1.5万元/㎡区间内运行。

新房市场/商业市场走势：

投资需求减弱供需量缩减，回笼资金或搭配营销车位成交逆市维稳。

1、2019年上半年商业市场降温明显，供应量腰斩，创近6年新低。

2、网签面积从2017年下半年峰值逐步回落，2019年上半年网签量环比基本持平(面积环比下跌8%，套数环比上涨7%)，主要由车位支撑网签量稳定近两年较高位水平运行，除去车位，月均网签约892套。

3、销售市场低迷，低总价高去货率的车位成为快速回笼资金或搭配营销的的渠道之一。

新房市场/各区供应：

东部、南部组团住宅供应集中，沙溪镇、火炬开发区为商业产品供应大户。

新房市场/各区成交：

住宅成交区域分化依然明显，临深临珠区域(火炬、南朗、三乡、坦洲)成交套数均超2千，商业产品成交量则呈“中部高四周低“的情况。

新房市场/各区价格：

高端项目+港澳台客户支撑助推东区成全市均价*高，依靠珠海外溢需求支撑的项目或区域价格面临下行压力。

1、东区20257元/㎡居上半年均价首位，为区域高端项目多所支撑，多启动港澳渠道，港澳客户占比大；

2、其次，五桂山区域项目少，受个盘影响大，海伦堡青云台新入市支撑区域价格走高；

3、临珠区域(南部组团)受珠海楼市政策变化影响，区域价格下行预期增强。

新房市场/住宅户型：

90-130㎡为供需主力占比皆在65%以上，后市改善房型占比上涨仍有较大空间。

1、刚需-微改善型90-130㎡为供需主要户型，合计供应套数占68%，成交套数占比65%；

2、改善110-130㎡供应占比接连攀升，占比超过刚需产品居首位，适应二胎、换房需求，改善房型供应增加，由于网签具有滞后性，后市成交占比仍有上涨空间。

新房市场/各物业供需：

主打住宅市场，洋房占据市场供需主要份额;区位概念+低总价门槛跑赢住宅，商务公寓成交逆势涨36%。